Dans un arrêt du 30 juin 2022, la Cour administrative d’appel de DOUAI a précisé les conditions de déductibilité des travaux d’entretien et d’amélioration dans le cadre d’une opération de reconstruction et d’agrandissement.

«  Les travaux que la SCI a fait réaliser sur son immeuble, ont consisté en la construction d’un bâtiment en vue de l’aménagement d’une salle de réunion, ainsi qu’en la reconstruction du rez-de-chaussée dans un objectif de changement de la destination des locaux ; il n’est pas contesté que ces travaux, qui ont inclus des démolitions, ont affecté le gros-œuvre, la charpente et la couverture de l’immeuble, de même que les murs extérieurs ; ces travaux ont, du fait de leur nature et de leur importance, été regardés à bon droit comme ayant le caractère d’une reconstruction ; si la SCI a porté en déduction de son résultat de l’exercice correspondant des dépenses se rapportant à la rénovation de certaines parties existantes, à des interventions sur les menuiseries extérieures et intérieures, incluant la pose d’un nouvel escalier, de portes et de plancher, de même que des dépenses se rapportant à des travaux de plomberie, sanitaire et chauffage, ainsi que d’isolation, à la réfection complète des plafonds, de l’installation électrique et de la toiture, les travaux en cause doivent être regardés comme s’insérant dans une même opération de rénovation et d’agrandissement de l’immeuble, dont ils sont indissociables ; dès lors, c’est à bon droit que l’administration a remis en cause la déductibilité de ces dépenses ».

Ainsi, les travaux d’entretien et d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers de la SCI s’ils sont dissociables des travaux de reconstruction, notamment si ces travaux auraient été nécessaires indépendamment de l’opération de transformation et d’agrandissement.

Dans un arrêt rendu le 9 juin 2022, la Cour Administrative d’Appel de Toulouse affirme qu’elle peut remettre en cause la répartition du prix entre différents lots car cette répartition ne vaut qu’entre les parties, c’est une convention entre le vendeur et l’acquéreur.

En l’espèce, le vendeur avait acheté un ensemble immobilier de 3 lots pour 284 000 €, six mois plus tard il revend le lot n°20 (superficie de 37,45m²) pour 130 400 €. Le contribuable fait l’objet d’un contrôle sur pièces, l’administration estime alors que le montant de la plus-value était erroné et elle assujettie le contribuable à des cotisations d’impôt sur le revenu et de contribuables sociales supplémentaires. Le vendeur saisi le Tribunal Administratif de Montpellier qui rejette sa demande, il fait donc appel.

Le 9 juin 2022, la CAA de Toulouse estime que : « L'indication, non obligatoire, relative à la répartition de ce prix entre les différents lots, mentionnée dans cet acte en tant que convention entre le vendeur et l'acquéreur et fixant notamment le prix du lot n° 20 à 120 000 euros, ne peut être regardée comme étant un prix d'acquisition au sens des dispositions de l'article 150 VB du code général des impôts », elle précise ensuite que le prix d’acquisition retenu par les parties pour le lot n°20 est surévalué car il aurait dû être de 66 970 € : « pour déterminer le prix du lot n° 20, l'administration a tout d'abord estimé la valeur du lot n° 18, en l'espèce 18 000 euros, correspondant à un garage en comparant avec les ventes d'un tel bien dans le même secteur et a ensuite considéré que le prix des lots n° 19 et n° 20, deux logements respectivement de 109,60 m² et 37,45 m², s'élevait alors à la somme restante, soit 266 000 euros, la valeur de chaque lot étant enfin déterminée au prorata des surfaces, la somme de 66 970 euros étant ainsi retenue par l'administration pour le lot n° 20 ».

Le vendeur avait déclaré une plus-value nette de 1 400 € alors qu’après rectification la plus-value taxable s’élève à 58 407 €. Pour terminer, la CAA de Toulouse affirme que : « eu égard à l'importance de la rectification et au procédé utilisé pour justifier un prix d'acquisition excessif, l'administration établit le caractère délibéré du manquement ».

L’article 150-U-II-2° du CGI prévoit une exonération de la plus-value immobilière résultant de la cession d’un logement situé en France par les contribuables non-résidents. Cette exonération s'applique dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable, à la double condition que :

- le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;

- la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1^er janvier de l’année précédant celle de la cession.

Dans cet arrêt la Cour Administrative d’Appel de Paris retient une interprétation stricte de la seconde condition « sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1^er janvier de l’année précédant celle de la cession », en l’espèce le contribuable avait mandaté une agence pour mettre en location son bien du 27 juillet au 11 août 2012 moyennant un loyer de 45 000 €. Selon le contribuable la location n’a pas été effectuée et il remet donc en cause la réalité de cette opération, cependant le loyer a été versé à l’agence, ainsi la Cour Administrative d’Appel de Paris a jugé que la condition tenant au bénéfice de la libre disposition du bien depuis le 1^er janvier de l’année précédant celle de la cession n’était pas remplie : « la circonstance que la location n'ait été que temporaire et que l'intégralité de la villa n'ait pas été mise à la disposition du locataire étant à cet égard inopérante, les règles invoquées relatives à la notion de libre disposition au sens de la taxe d'habitation, soit au 1er janvier de l'année, étant inapplicables à l'espèce ».

La Cour Administrative d’Appel de Lyon affirme que pour déduire les travaux dans le cadre de la plus-value immobilière une attestation fournie par les entrepreneurs ne suffit pas comme preuve de paiement.

En l’espèce le contribuable a produit des factures émises par des sociétés ainsi que des attestations des gérants de ces sociétés indiquant qu’il était à jour du paiement des factures.

Cependant ces attestations (rédigées 6 ans après les travaux) ne permettent pas de justifier du paiement des factures et donc de les déduire dans le cadre de la plus-value immobilière.

« M. B… a produit des factures émises par les sociétés Bâtiment Général 89 et Sens Clim, entre le 4 avril 2011 et le 8 septembre 2011 ainsi que des attestations des gérants respectifs selon lesquelles M. B… est à jour du paiement de ces factures. Il ne saurait toutefois résulter de ces seules attestations, rédigées en juin 2017 pour les besoins de la cause, que l’intéressé a personnellement acquitté les factures dont il se prévaut en vue de faire construire le bien immobilier en cause et ce alors qu’il ressort des énonciations de l’acte notarié du 30 juillet 2013 que M. B… a déclaré avoir lui-même effectué les travaux à l’exception des travaux de gros œuvres et fondations spéciales réalisés par l’entreprise Zen Habitat et la société Bâtiment 32 dont il ne produit ni les factures ni les pièces établissant leur paiement. L’appelant n’est donc pas fondé à soutenir que le prix d’acquisition de son terrain devait être majoré des coûts afférents à la construction du bien immobilier pour un montant de 117 869 euros. »

Dans cet arrêt les contribuables ont acheté une maison d’habitation et en ont fait trois appartements autonomes avec terrasse, pour cela ils ont effectué de gros travaux (création de salle de bain, réfection de la toiture, pose d’une chape en béton, augmentation du nombre et pièces et etc.), ils ont déduit les travaux de leurs revenus fonciers.

L’administration a considéré que les charges déduites par les contribuables correspondant aux travaux dans un immeuble à usage d’habitation durant trois années « devaient être regardées comme correspondant à des travaux de reconstruction, non déductibles en application des dispositions du b du 1° du I de l’article 31 précité eu égard à leur importance et à la modification de l’espace intérieur qu’ils ont induits, permettant la transformation d’une maison d’habitation en trois appartements autonomes. »

Aussi, elle précise que si certains travaux de rénovation de l’espace d’habitation existant, pris isolément, peuvent être regardés comme des travaux ayant constitué des dépenses déductibles au sens des dispositions ci-dessus citées, ils ne sont toutefois pas dissociables de l’opération globale de reconstruction de l’immeuble.

La Cour Administrative d'Appel de Nancy confirme la position de l’administration.

Ainsi la transformation d’une maison en trois appartements autonomes relève de travaux de reconstruction, travaux qui sont déductibles dans le cadre de la plus-value immobilière.

La Cour Administrative d’Appel de Lyon a rendu une décision le 17 mars 2022 dans laquelle elle rappelle le caractère nécessaire de la dépendance dans le cadre de l’exonération de plus-value immobilière.

Pour rappel : les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale dont la cession est exonérée sont exonérées à condition que leur cession intervienne en même temps que celle desdits immeubles.

L’exonération des plus-values immobilières pour les « dépendances immédiates et nécessaires » peut s’appliquer à un terrain si la condition de nécessité à la résidence principale est satisfaite. En revanche la Cour maintient que les cessions de terrain à bâtir qui interviennent en même temps que la cession de la résidence principale restent soumises au régime des plus-values immobilières, sans bénéficier de l’exonération.

En l’espèce, un couple a acheté une parcelle de terrain en 1996, ils y ont construit leur résidence principale puis ont affecté une partie du terrain à leur activité professionnelle. En 2001 ils ont acheté les parcelles attenantes à ce terrain qui ont par la suite été réunies pour former une seule parcelle. En 2013 ils vendent les deux parcelles sans effectuer de déclaration n°2048. Ils sont contrôlés et l’administration estime qu’ils auraient du être taxés pour la cession de la deuxième parcelle car elle rejette le caractère de dépendance immédiate et nécessaire de leur résidence principale.

Le Tribunal Administratif de Clermont-Ferrand a rejeté leur demande et ils ont fait appel. La Cour Administrative d’Appel de Lyon estime que le terrain ne pouvait être assimilé à une dépendance immédiate et nécessaire ici car la parcelle est distincte de celle supportant la résidence principale et qu’elle était destinée à un usage professionnel initialement. La Cour Administrative d’Appel affirme que : « ce terrain, quand bien même il est contigu à la parcelle [achetée en 1996] et n’en est séparé par aucune délimitation physique, ne peut bénéficier de l’exonération de la plus-value immobilière réalisée à l’occasion de sa cession simultanée avec le terrain d’assiette de la résidence principale ».

Donc, même si le terrain peut être assimilé à une dépendance et peut donc être exonéré lors de la cession de la résidence principale, la dépendante doit être, au sens de la loi, immédiate et nécessaire à la résidence principale.

Cet arrêt vient préciser que la jurisprudence Quémener s’applique pour l’échange d’usufruit de parts de sociétés de personnes.

Pour rappel, la jurisprudence Quémener (CE, 16 février 2000, n°133296) prévoit que le prix de revient des titres doit être augmenté du montant des bénéfices non distribués et des pertes que l’associé a comblées, et à l’inverse que le prix de revient doit être diminué des déficits et moins-values déjà déduits par la société ainsi que des bénéfices distribués. Cela vise à limiter la double imposition des bénéficiaires ou la double déduction des pertes.

Le Tribunal Administratif de Montreuil vient étendre l’application de ce mécanisme dans le cas où une société retire de l’actif de son bilan l’usufruit des parts d’une société de personnes absorbée et y inscrit l’usufruit des parts de la société de personnes absorbante dans le cadre d’une opération de fusion-absorption.

De plus, le Tribunal Administratif de Montreuil précise que « ni la circonstance que les parts composant le capital d’une société soumise au régime prévu à l’article 8 du code général des impôts sont démembrés, ni la circonstance que la valeur de l’usufruit des parts sociales est évaluée sur la base du montant des distributions prévisionnelles ne font obstacle à ce qu’une plus ou moins-value d’échange soit réalisée à l’occasion d’une telle opération ».