Dans une décision du 12 octobre 2022, la Chambre commerciale de la Cour de cassation refuse le bénéfice de l’exonération de la taxe de 3 % (articles 990 D et 990 E, 3° du CGI) à une société de droit luxembourgeois propriétaire d’un immeuble en France au motif qu’elle n’a pas justifié la composition de son actionnariat.

En l’espèce, la société de droit luxembourgeois, propriétaire d’un bien immobilier à Saint-Jean-Cap-Ferrat, avait pris l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, à sa demande, les éléments d’information prévus à l’article 990 E, 3° du CGI afin d’être exonérée de la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par des entités juridiques qui ont leur siège dans un Etat membre de l’Union européenne.

Pour justifier l’identité de ses actionnaires au cours des années en litige, la société avait produit les actes par lesquels deux sociétés lui ont transféré leurs dettes et leurs actions dans cette société à deux personnes physiques, le registre des actions nominatives de la société enregistrant le transfert d’actions, certifié par notaire. L’arrêt attaqué (Cour d'Appel d'Aix-en-Provence, 15 octobre 2019, N° 18/00615) affirmait qu’il incombait à la société de produire des justificatifs soit déposés auprès des services publics de l’État du Luxembourg ou des autorités fiscales, soit authentifiés par un membre d’une profession réglementée, soit tenant aux flux financiers relativement au mouvement des actions.

La Cour de cassation précise que « si l’extrait du registre des actions nominatives de la société fait état de l’enregistrement du transfert des actions intervenu le 4 avril 2007, ce document est univoque en ce que l’information qui y figure émane uniquement de la société et de ses administrateurs, que la certification par un notaire le 30 juillet 2008 n’atteste que de la conformité du document à son original ».

Ainsi, la Cour de cassation rejette le pourvoi au motif qu’« il importe peu que le Luxembourg n’exige pas qu’une société publie spontanément au registre de commerce les actes relatifs aux cessions d’actions, ni même qu’une société ne puisse pas procéder à cette publication et que, même si la démonstration à la charge de la société bénéficiant du régime exonératoire peut être faite par tous moyens, en ce compris la preuve de flux financiers corrélatifs aux transactions invoquées, en l’état des éléments produits et en l’absence de justificatifs relatifs à des actes sociaux déposés auprès des services publics de l’État de l’entité, de déclaration déposée auprès des autorités fiscales, de document authentifié par un membre d’une profession réglementée ou encore de tous justificatifs tenant aux flux financiers relativement au mouvements des actions, alors que le régime revendiqué est un régime dérogatoire, la société ne produit aucun élément convaincant de la détention des actions composant son capital. ».

Dans un arrêt du 6 octobre 2022, la Cour Administrative d’appel de Marseille vient confirmer que c’est la loi, et non la doctrine, qui impose la justification du règlement effectif des travaux : « Il résulte des dispositions du II de l’article 150 VB du code général des impôts que la prise en compte des charges est subordonnée à la justification de la réalité de ces dépenses ce qui inclut leur règlement effectif ».

En l’espèce, une SCI a vendu plusieurs lots d’un ensemble immobilier. Cette SCI a fait l’objet d’une vérification de comptabilité, à l’occasion de cette dernière il lui a été demandé de produire une déclaration 2048 IMM. Des rehaussements ont été effectués par proposition de rectification car l’administration a estimé que la réalité du paiement des travaux n’était pas établie, en conséquence elle a procédé à l’évaluation forfaitaire des travaux au taux de 15% du prix d’acquisition, faute de justification des dépenses par la SCI.

La CAA de Marseille estime que les montants figurant sur les factures ne correspondent ni individuellement ni pris dans leur ensemble aux montants figurant dans les documents présentés devant la cour et devant la juridiction de première instance, à savoir des extraits de relevés de compte de la SCI et un extrait du compte de la SCI figurant dans son grand livre fournisseur sur lequel figure les mêmes montants que ceux figurant sur les relevés bancaires.

De plus, la CAA ajoute que : « le requérant ne justifie, notamment ni par les tableaux d’amortissement des prêts immobiliers consentis par [la banque] à la SCI, ni par la notice de déblocage des fonds émanant de la banque, que les paiements en cause auraient directement été effectués par ladite banque ».

Dans un arrêt du 22 septembre 2022, la Cour Administrative d’appel de Nancy (n°21NC00319) rappelle que la réalité des travaux de construction doit être établie.

En l’espèce un contribuable a cédé un appartement dans un immeuble construit avec in co-indivisaire, cet immeuble comprenant six appartements et huit parkings et formant ainsi quatorze lots au total. L’ensemble immobilier a été partagé entre les deux constructeurs.

Lors de la cession de l’appartement, le contribuable a déduit des travaux de construction propres aux lots vendus. Cependant lors d’un contrôle sur pièces l’administration fiscale a écarté la prise en compte de deux factures en estimant que la réalité des travaux n’avait pas été justifiée. En effet les factures ne comportaient pas de numéro et elles avaient été adressées à une autre adresse que celle de l’immeuble. De plus, le numéro SIREN figurant sur ces factures correspondait à celui de l’entreprise personnelle du contribuable, elles n’apparaissaient pas dans la comptabilité et leurs montants étaient incohérents avec le chiffre d’affaires déclaré par ladite entreprise.

Ainsi la réalité des travaux de construction litigieux n’a pas été établie par ces deux factures.

Dans deux arrêts du 8 juillet 2022, la Cour Administrative d’appel de Paris confirme l’application de la jurisprudence Quemener (CE, 16 février 2000, n°133296) à la plus-value de cession de parts d’une société de personnes non soumise à l’IS.

Cette jurisprudence permet d’éviter la double imposition ou la double déduction des associés de sociétés de personnes bénéficiant d’une « translucidité fiscale », pour ce faire le prix de revient fiscal des parts est fixé à leur valeur d’acquisition, majorée du montant des bénéfices précédemment imposés entre les mains de l’associé et des pertes comblées par celui-ci, et minorée des bénéfices répartis et des pertes qu’il a déduites.

Dans un arrêt CE, 6 juillet 2016, Ministres des finances c/ SARL Lupa immobilière France, n°377904, le Conseil d’Etat avait subordonné l’application du correctif Quemener à une opération de transmission universelle de patrimoine (TUP) à la condition de double imposition effective. Ce dernier a opéré un revirement de jurisprudence en abandonnant cette condition dans la décision FRA SCI (CE, plén. fisc., 24 avril 2019, n°412503, Société Fra SCI).

C’est après renvoi du Conseil d’Etat que la Cour Administrative d’appel de Paris se prononce à nouveau sur l’affaire Lupa, en effet ce dernier avait refusé d’appliquer le correctif Quemener en l’absence de double imposition en raison de l’application de la convention franco-luxembourgeoise.

Ainsi, en sus de réaffirmer l’absence de nécessité d’une double imposition pour l’application du correctif Quemener, la Cour Administration d’appel de Paris écarte, en l’espèce, l’existence d’un abus de droit au titre de l’application de cette jurisprudence. Cependant la Cour précise que l’application de la jurisprudence Quemener est susceptible de faire l’objet d’un abus de droit.

Dans un arrêt du 30 juin 2022, la Cour administrative d’appel de DOUAI a précisé les conditions de déductibilité des travaux d’entretien et d’amélioration dans le cadre d’une opération de reconstruction et d’agrandissement.

«  Les travaux que la SCI a fait réaliser sur son immeuble, ont consisté en la construction d’un bâtiment en vue de l’aménagement d’une salle de réunion, ainsi qu’en la reconstruction du rez-de-chaussée dans un objectif de changement de la destination des locaux ; il n’est pas contesté que ces travaux, qui ont inclus des démolitions, ont affecté le gros-œuvre, la charpente et la couverture de l’immeuble, de même que les murs extérieurs ; ces travaux ont, du fait de leur nature et de leur importance, été regardés à bon droit comme ayant le caractère d’une reconstruction ; si la SCI a porté en déduction de son résultat de l’exercice correspondant des dépenses se rapportant à la rénovation de certaines parties existantes, à des interventions sur les menuiseries extérieures et intérieures, incluant la pose d’un nouvel escalier, de portes et de plancher, de même que des dépenses se rapportant à des travaux de plomberie, sanitaire et chauffage, ainsi que d’isolation, à la réfection complète des plafonds, de l’installation électrique et de la toiture, les travaux en cause doivent être regardés comme s’insérant dans une même opération de rénovation et d’agrandissement de l’immeuble, dont ils sont indissociables ; dès lors, c’est à bon droit que l’administration a remis en cause la déductibilité de ces dépenses ».

Ainsi, les travaux d’entretien et d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers de la SCI s’ils sont dissociables des travaux de reconstruction, notamment si ces travaux auraient été nécessaires indépendamment de l’opération de transformation et d’agrandissement.

Dans un arrêt rendu le 9 juin 2022, la Cour Administrative d’Appel de Toulouse affirme qu’elle peut remettre en cause la répartition du prix entre différents lots car cette répartition ne vaut qu’entre les parties, c’est une convention entre le vendeur et l’acquéreur.

En l’espèce, le vendeur avait acheté un ensemble immobilier de 3 lots pour 284 000 €, six mois plus tard il revend le lot n°20 (superficie de 37,45m²) pour 130 400 €. Le contribuable fait l’objet d’un contrôle sur pièces, l’administration estime alors que le montant de la plus-value était erroné et elle assujettie le contribuable à des cotisations d’impôt sur le revenu et de contribuables sociales supplémentaires. Le vendeur saisi le Tribunal Administratif de Montpellier qui rejette sa demande, il fait donc appel.

Le 9 juin 2022, la CAA de Toulouse estime que : « L'indication, non obligatoire, relative à la répartition de ce prix entre les différents lots, mentionnée dans cet acte en tant que convention entre le vendeur et l'acquéreur et fixant notamment le prix du lot n° 20 à 120 000 euros, ne peut être regardée comme étant un prix d'acquisition au sens des dispositions de l'article 150 VB du code général des impôts », elle précise ensuite que le prix d’acquisition retenu par les parties pour le lot n°20 est surévalué car il aurait dû être de 66 970 € : « pour déterminer le prix du lot n° 20, l'administration a tout d'abord estimé la valeur du lot n° 18, en l'espèce 18 000 euros, correspondant à un garage en comparant avec les ventes d'un tel bien dans le même secteur et a ensuite considéré que le prix des lots n° 19 et n° 20, deux logements respectivement de 109,60 m² et 37,45 m², s'élevait alors à la somme restante, soit 266 000 euros, la valeur de chaque lot étant enfin déterminée au prorata des surfaces, la somme de 66 970 euros étant ainsi retenue par l'administration pour le lot n° 20 ».

Le vendeur avait déclaré une plus-value nette de 1 400 € alors qu’après rectification la plus-value taxable s’élève à 58 407 €. Pour terminer, la CAA de Toulouse affirme que : « eu égard à l'importance de la rectification et au procédé utilisé pour justifier un prix d'acquisition excessif, l'administration établit le caractère délibéré du manquement ».

Dans un arrêt du 03 juin 2022, la Cour administrative d’appel de Nantes précise que les factures de travaux réglées par l’un des associés d’une SCI ne peuvent être prises en compte dans la majoration du prix d’acquisition pour la détermination de la plus-value immobilière.

En l’espèce le contribuable avait déduit quatre factures dont trois « ont été établies au nom du requérant, et non de la SCI propriétaire du bien concerné, et acquittées par lui. En outre, aucune des factures n’indique le lieu du chantier, et le décompte précis des prestations réalisées tout comme des marchandises fournies est absent ». La CAA de Nantes rappelle ici les conditions de la déductibilité d’une facture de travaux.

La CAA de Nantes rappelle également que des preuves de paiement sont nécessaires : « Enfin, si M. D… soutient qu’il a payé les trois premières factures pour le compte de la SCI A…, il n’apporte aucun élément au soutien de son affirmation. S’il affirme que la SCI l’a remboursé des sommes qu’il aurait acquittées pour son compte, il n’établit pas l’existence de virements bancaires entre la SCI et lui qui correspondraient à ces trois factures ».

L’article 150-U-II-2° du CGI prévoit une exonération de la plus-value immobilière résultant de la cession d’un logement situé en France par les contribuables non-résidents. Cette exonération s'applique dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable, à la double condition que :

- le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;

- la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1^er janvier de l’année précédant celle de la cession.

Dans cet arrêt la Cour Administrative d’Appel de Paris retient une interprétation stricte de la seconde condition « sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1^er janvier de l’année précédant celle de la cession », en l’espèce le contribuable avait mandaté une agence pour mettre en location son bien du 27 juillet au 11 août 2012 moyennant un loyer de 45 000 €. Selon le contribuable la location n’a pas été effectuée et il remet donc en cause la réalité de cette opération, cependant le loyer a été versé à l’agence, ainsi la Cour Administrative d’Appel de Paris a jugé que la condition tenant au bénéfice de la libre disposition du bien depuis le 1^er janvier de l’année précédant celle de la cession n’était pas remplie : « la circonstance que la location n'ait été que temporaire et que l'intégralité de la villa n'ait pas été mise à la disposition du locataire étant à cet égard inopérante, les règles invoquées relatives à la notion de libre disposition au sens de la taxe d'habitation, soit au 1er janvier de l'année, étant inapplicables à l'espèce ».

La Cour Administrative d’Appel de Lyon affirme que pour déduire les travaux dans le cadre de la plus-value immobilière une attestation fournie par les entrepreneurs ne suffit pas comme preuve de paiement.

En l’espèce le contribuable a produit des factures émises par des sociétés ainsi que des attestations des gérants de ces sociétés indiquant qu’il était à jour du paiement des factures.

Cependant ces attestations (rédigées 6 ans après les travaux) ne permettent pas de justifier du paiement des factures et donc de les déduire dans le cadre de la plus-value immobilière.

« M. B… a produit des factures émises par les sociétés Bâtiment Général 89 et Sens Clim, entre le 4 avril 2011 et le 8 septembre 2011 ainsi que des attestations des gérants respectifs selon lesquelles M. B… est à jour du paiement de ces factures. Il ne saurait toutefois résulter de ces seules attestations, rédigées en juin 2017 pour les besoins de la cause, que l’intéressé a personnellement acquitté les factures dont il se prévaut en vue de faire construire le bien immobilier en cause et ce alors qu’il ressort des énonciations de l’acte notarié du 30 juillet 2013 que M. B… a déclaré avoir lui-même effectué les travaux à l’exception des travaux de gros œuvres et fondations spéciales réalisés par l’entreprise Zen Habitat et la société Bâtiment 32 dont il ne produit ni les factures ni les pièces établissant leur paiement. L’appelant n’est donc pas fondé à soutenir que le prix d’acquisition de son terrain devait être majoré des coûts afférents à la construction du bien immobilier pour un montant de 117 869 euros. »

Dans cet arrêt les contribuables ont acheté une maison d’habitation et en ont fait trois appartements autonomes avec terrasse, pour cela ils ont effectué de gros travaux (création de salle de bain, réfection de la toiture, pose d’une chape en béton, augmentation du nombre et pièces et etc.), ils ont déduit les travaux de leurs revenus fonciers.

L’administration a considéré que les charges déduites par les contribuables correspondant aux travaux dans un immeuble à usage d’habitation durant trois années « devaient être regardées comme correspondant à des travaux de reconstruction, non déductibles en application des dispositions du b du 1° du I de l’article 31 précité eu égard à leur importance et à la modification de l’espace intérieur qu’ils ont induits, permettant la transformation d’une maison d’habitation en trois appartements autonomes. »

Aussi, elle précise que si certains travaux de rénovation de l’espace d’habitation existant, pris isolément, peuvent être regardés comme des travaux ayant constitué des dépenses déductibles au sens des dispositions ci-dessus citées, ils ne sont toutefois pas dissociables de l’opération globale de reconstruction de l’immeuble.

La Cour Administrative d'Appel de Nancy confirme la position de l’administration.

Ainsi la transformation d’une maison en trois appartements autonomes relève de travaux de reconstruction, travaux qui sont déductibles dans le cadre de la plus-value immobilière.

La Cour Administrative d’Appel de Lyon a rendu une décision le 17 mars 2022 dans laquelle elle rappelle le caractère nécessaire de la dépendance dans le cadre de l’exonération de plus-value immobilière.

Pour rappel : les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale dont la cession est exonérée sont exonérées à condition que leur cession intervienne en même temps que celle desdits immeubles.

L’exonération des plus-values immobilières pour les « dépendances immédiates et nécessaires » peut s’appliquer à un terrain si la condition de nécessité à la résidence principale est satisfaite. En revanche la Cour maintient que les cessions de terrain à bâtir qui interviennent en même temps que la cession de la résidence principale restent soumises au régime des plus-values immobilières, sans bénéficier de l’exonération.

En l’espèce, un couple a acheté une parcelle de terrain en 1996, ils y ont construit leur résidence principale puis ont affecté une partie du terrain à leur activité professionnelle. En 2001 ils ont acheté les parcelles attenantes à ce terrain qui ont par la suite été réunies pour former une seule parcelle. En 2013 ils vendent les deux parcelles sans effectuer de déclaration n°2048. Ils sont contrôlés et l’administration estime qu’ils auraient du être taxés pour la cession de la deuxième parcelle car elle rejette le caractère de dépendance immédiate et nécessaire de leur résidence principale.

Le Tribunal Administratif de Clermont-Ferrand a rejeté leur demande et ils ont fait appel. La Cour Administrative d’Appel de Lyon estime que le terrain ne pouvait être assimilé à une dépendance immédiate et nécessaire ici car la parcelle est distincte de celle supportant la résidence principale et qu’elle était destinée à un usage professionnel initialement. La Cour Administrative d’Appel affirme que : « ce terrain, quand bien même il est contigu à la parcelle [achetée en 1996] et n’en est séparé par aucune délimitation physique, ne peut bénéficier de l’exonération de la plus-value immobilière réalisée à l’occasion de sa cession simultanée avec le terrain d’assiette de la résidence principale ».

Donc, même si le terrain peut être assimilé à une dépendance et peut donc être exonéré lors de la cession de la résidence principale, la dépendante doit être, au sens de la loi, immédiate et nécessaire à la résidence principale.

Cet arrêt vient préciser que la jurisprudence Quémener s’applique pour l’échange d’usufruit de parts de sociétés de personnes.

Pour rappel, la jurisprudence Quémener (CE, 16 février 2000, n°133296) prévoit que le prix de revient des titres doit être augmenté du montant des bénéfices non distribués et des pertes que l’associé a comblées, et à l’inverse que le prix de revient doit être diminué des déficits et moins-values déjà déduits par la société ainsi que des bénéfices distribués. Cela vise à limiter la double imposition des bénéficiaires ou la double déduction des pertes.

Le Tribunal Administratif de Montreuil vient étendre l’application de ce mécanisme dans le cas où une société retire de l’actif de son bilan l’usufruit des parts d’une société de personnes absorbée et y inscrit l’usufruit des parts de la société de personnes absorbante dans le cadre d’une opération de fusion-absorption.

De plus, le Tribunal Administratif de Montreuil précise que « ni la circonstance que les parts composant le capital d’une société soumise au régime prévu à l’article 8 du code général des impôts sont démembrés, ni la circonstance que la valeur de l’usufruit des parts sociales est évaluée sur la base du montant des distributions prévisionnelles ne font obstacle à ce qu’une plus ou moins-value d’échange soit réalisée à l’occasion d’une telle opération ».